关于楼盘的价值，我们的观点一向是：
60%以上都是地段赋予的，交通，学校，环境，医疗，等等，无一不是来自于地段价值；
20%地块素质，比如规划条件，这些无法更改；
10%来自产品打造；
其他各方面只占10%。
按照这个比重去判断一个楼盘值不值得买，相信买到的房子不会有大的偏差。
而在济南，好地段也并非一处。老城、新城，繁华、静谧，每个人的需求不同，所以在不同人眼里，好地段的标准也不一样。
但济南有几个公认的地段，如旅游路，如CBD周边。
而今天我们给大家介绍的一个楼盘就是位于CBD旁的济高珑悦府。
我们从东部的商业坐标万象城出发，沿经十路东行。相信很多人行驶到这一段都会特别有感觉，从万象城往东看经十路，是济南最靓丽最具国际范的城市建筑风景，也是济南波澜壮阔的大都会长卷。
经十路随拍
经十路也是济南城市发展主轴，济南第一大道，堪比深南大道。
万象城北望，就是济南正在建设的CBD。
CBD随拍
过去几年，经十路上最著名的标志性建筑，当属经十路南侧的奥体中心。而如今，或许要加上屹立于CBD的超高层建筑，也就是山、河、湖、泉、城五大标志性建筑。
CBD随拍
如今，华润建设的240米超高层“泉”地标、330米平安金融中心的“河”地标已经封顶，428米的绿地第一高“山”计划年底封顶，济南的城市建设也将迎来新阶段。
奥体西路经十路路口
并且，这里还是济南的新中心：看着经十路两旁高楼如林，有楼顶连点为线，划破天之痕的壮魄，也有经由阳光勾勒，映衬出来的高楼侧影。华灯初上，霓虹灯映在玻璃幕墙上，闪烁的那不是灯光，是都市繁华。
一城繁华
摩登、巍峨、现代、华美
望济南于日下
目泉城于云间
CBD之于济南
犹如浦东之于上海
左右繁华，纵横都市
洋溢着天生骄傲
从奥体西路经十路路口北行，约三公里，你会发现这座城市突然安静下来，就像电影里切换了不同的画面，由繁华都市的喧嚣，瞬间转为绿荫茂盛的宁静。所谓进则繁华，退则宁静，大概也就是如此。
济高珑悦府南侧的康虹路
而济高珑悦府，就隐藏在这一片宁静之中。
这样的地段价值，也成就了济高珑悦府在济南改善市场的热销红盘地位，2021上半年，劲销15个亿。
项目沙盘
我们先看一下济高珑悦府的基础数据。
占地面积：约7.4万平米
总建筑面积：约21万平米
建筑密度：15%
容积率：2.0
规划：整体规划12栋17层小高与5栋10层洋房，962户；目前在售的二期规划5栋17层小高和2栋10层洋房，共362套住宅。
近处即为目前在售的二期地块
从这个规划数据中，我们可以看到济高珑悦府的许多亮点，项目容积率只有2.0，无论是在寸土寸金的CBD周边，还是整个济南城，都难见这么低的容积率楼盘，在盛福、贤文这一区域，更是最低容积率楼盘。
园林实景拍摄
这就是地块的素质。也正是因为容积率低，所以才能规划出洋房和小高层这样的稀缺产品，并且建筑密度只有15%，而目前市场上，建筑密度大都在20%左右。
园林实景拍摄
这样的规划，也赋予了济高珑悦府超大的楼间距，满足了改善群体对居住空间的需求。我们看一下随拍的几张照片，可以很直观地感受到超大楼间距的震撼，以及园林美景。
园林实景拍摄
楼盘虽然没有交付，但部分实体景观园林已经做出来。在园林景观部分，值得一说的是济高珑悦府请来国内十大顶级设计公司之一的帕涛主持园林设计，师法《鹊华秋色》，将其中的文化元素融入，打造两轴、三园、五进、九境，富有空间礼序的现代中式园林。
园林实景拍摄
除此之外，小区还打造有全龄活动区，涵盖0-12岁儿童游乐区、健康跑道、双球场、长者游玩区，就连宠物都有专属的游乐区，这份其乐融融的舒适，正是豪宅应有之义。
我们看一下济高珑悦府的户型，在售户型为三室或四室产品，面积在130-190平米之间，有三个实体样板间，分别为150平、180平和190平的四室户型。
180平样板间实景拍摄
整体来看，济高珑悦府有南向大面宽和大宽厅的设计，层高3.1米，带来出色的空间感，且产品全部精装交付，装修材料也都是采用一线家装品牌，再加上电梯独立入户的设计，品质生活足以一步到位。
作为主力户型，150平米为四室两厅两卫，当下较受欢迎的四面宽设计，三个卧室朝阳。除此之外，项目的空间感很强，南向总面宽达到了14.1米，客厅开间4.5米，还是方厅设计，能为业主带来奢阔的空间。
150平样板间实景拍摄
为了进一步优化房间内的空间感，该户型还设有双阳台设计，客厅和次卧连通，阳台总长度高达7.4米，把采光和通透发挥到了极致。同时，宽阳台也能作为生活空间的补充，每天坐在这里欣赏日落，生活自然惬意。
可以说，150平户型，无论在功能性上还是在舒适度上，都是改善的榜样作品。
当然，更大的还有180平和190平的户型。180平米的四室两厅两卫里，最大的亮点无疑是总长约12米的270度大阳台 巨幕落地窗，坐在这样的大客厅里，可以充分欣赏到窗外美景。
190平米四室户型，也是南向四面宽设计，更有7米大宽厅，客厅有超大飘窗设计，亦或是三个洗手间和独立衣帽间的设计，每一个细节都彰显着豪宅气质。
除了这些大户型，济高珑悦府还有130平米和138平米的户型，均为大三室设计，其中138平米有5.7米大宽厅加5.7米宽景大阳台，空间开阔；130平米有7米双阳台加持，功能性和舒适度兼具。
这些户型格局，可以通过户型来看，也可以到实体样板间去感受。值得一说的是，济高珑悦府的样板间里，家具尺寸都是正常尺寸，而非常见的样板间里的小家具，这样可以充分感受到空间尺度。
190平样板间实景拍摄
目前在售的二期产品也有所升级，比如飘窗高度由600mm迭代为450mm，高度适中，再加上坐垫，正适合人体坐下的高度。车库出入口分别位于两侧，这样也可以在一定程度上避免拥挤。
济高珑悦府会所，目前为售楼处
作为高端改善盘，会所必不可少。济高珑悦府的会所约3500平米，已经建设完成，目前部分作为售楼处使用。
私塾
为了打造高品质会所，济高珑悦府投入巨额资金，置备多种业态。私家宴会厅，可以接待宾客，更有面子；也有针对小业主的私塾，在这里可以感受国学的博大精深。
可以由此进入下沉式会所泳池
还有私家健身房，在社区内部就能锻炼身体。当然，更值得一说的是，会所里的泳池，下沉式设计。泳池为25米的短池标准，分四大泳道，水波缥碧。
会所泳池
当下，高端改善楼盘越来越重视社区配套，但有社区会所泳池的楼盘，依然不多。济高珑悦府的会所，也确实让不少改善群体对这里的生活充满向往。
济高珑悦府以一众豪华配置为核心，打造了兴趣、会客、文化和健康四大生活类场景，他们要做的也不只是丰富业主归家体验，而是优化业主的生活方式。
关于购房者普遍关心的教育问题，济高珑悦府的教育配套也值得一说。
如果来济高珑悦府，很容易就能看到东地块的西南角有一所幼儿园，目前已经封顶。
正丰中学
继续前行，就在济高珑悦府会所西侧，一路之隔，就是正丰中学。我们从学校门口也能看到，正丰中学还是济南外国语学校教育集团的成员学校。济高珑悦府的配套小学则是丰奥小学。
正丰中学门口的招牌
早在去年，丰奥小学和正丰中学就已签约济南外国语学校教育集团，这也是济南实力最雄厚的教育集团之一。
就数据来看，2021年山东省有152位高三学生被国内重点高校保送，其中144位学生来自济南外国语学校，被清华北大录取的14名学生中，也有6名学生来自济南外国语学校，学校和集团的一流实力自然可见一斑。
作为济南外国语学校教育集团的成员学校，无论教育模式，还是未来考入济南外国语学校，都有一定的优势。
目前，无论中学还是小学，均已经开学。对于关心教育的购房者来说，可以说吃了定心丸。
经过学校，依稀还能听见教学楼里传来的朗朗读书声，还有操场上清脆的童音。对济高珑悦府的业主来说，接送孩子只是一时的方便，眼前孩子们成长的每一个瞬间才是最重要的事情。
有了得天独厚的地段，再加上规划、教育资源和豪华会所的烘托，这样的楼盘，自然也是很多人的钟意之选。感兴趣的读者，也可以实地探盘。
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